Как продать квартиру в ипотеке

Купили квартиру в ипотеку, но уже хотите ее продать или поменять? Необязательно ждать еще 10 лет, пока внесете последний платеж. Мы расскажем про варианты продажи ипотечной квартиры - абсолютно законно, хотя и не совсем просто.

Когда вы приобретаете жилье в ипотеку, право собственности на него вы получаете сразу – как только в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) будет внесена соответствующая запись. Но поскольку вы покупаете жилье не на свои деньги, а на деньги банка, на него будет наложено обременение в пользу банка.

Это означает, что без ведома банка нельзя продавать, дарить или как-то еще передавать право собственности на недвижимость. Так банки страхуются от потери денег, выданных в кредит. Если вы перестанете вносить ежемесячные платежи, банк вернет себе деньги, продав вашу недвижимость.

Вы можете продать жилье купленное в ипотеку – ведь оно ваше – но при этом вам придется получить одобрение банка, выдавшего ипотеку, и пройти через несколько формальностей.

Если у вас есть деньги, чтобы досрочно выплатить ипотеку – отлично, проблема решена. Вы можете попробовать занять деньги у друзей или родственников, либо взять другой кредит на погашение этого. Но учтите – у вас должен быть очень хороший доход, чтобы вам выдали второй кредит, пока не погашен первый.

Банки выдают такие кредиты неохотно, потому что сильно рискуют. Вот реальная ситуация. Продавец квартиры получил заем для погашения ипотеки – 2 млн рублей. Деньги поступили на его счет и не успели списаться в счет погашения. Продавец снял эти деньги сам и проиграл их. Продажа оказалась под угрозой срыва. Повезло, что квартира была дорогостоящей, и компания одобрила на нее второй займ еще на 2 млн. С помощью него удалось погасить кредит, продать квартиру и из полученных от продажи денег вернуть долг уже в 4 млн.

Еще вы можете попробовать договориться с покупателем – если он согласится передать вам авансом сумму, необходимую для погашения ипотеки, вы закроете свой долг, снимете обременение, а после оформите сделку купли-продажи.

Найти такого человека будет непросто, ведь ему придется отдать вам под расписку крупную сумму денег. Для него это риск – если вы передумаете продавать недвижимость и не захотите вернуть деньги, ему придется обращаться в суд. Но даже выиграв суд он может получать свои деньги долгие годы понемногу.

Если вы готовы полностью погасить ипотеку, вам предстоит:

Написать заявление на полное досрочное гашение
Погасить долг полностью
Получить в банке закладную
Снять обременение в Росреестре
Подписать договор купли-продажи

Найдите покупателя, который планирует оплатить квартиру наличным расчетом – он погасит вашу ипотеку. Но, в отличие от предыдущего варианта, передаст деньги не вам, а напрямую в ваш банк. Так покупатель не рискует, ведь если продажа не состоится, банк вернет ему деньги.

Чтобы использовать эту схему, нужно узнать в своем банке, примет ли он досрочное погашение от покупателя вашей квартиры.

Если вы нашли покупателя с наличным расчетом:

Договоритесь с банком, чтобы он принял платеж от вашего покупателя.
Подпишите с покупателем предварительный договор купли-продажи, в котором укажите срок для снятия обременения.
Покупатель должен внести на досрочное гашение деньги в размере остатка вашего долга.
Разницу между продажной ценой квартиры и погашенным остатком задолженности покупатель должен зарезервировать для вас – положить в банковскую ячейку, открытую в банке-кредиторе или любом другом банке, или открыть аккредитив на эту сумму.
Погасите долг полностью, если сумма сделки меньше, чем ваш долг по ипотеке.
Получите в банке закладную.
Снимите обременение.
Подпишите договор купли-продажи.
После регистрации перехода права от вас к покупателю получите выписку из ЕГРН, чтобы подтвердить исполнение обязательств и забрать деньги из ячейки или с аккредитива.

Найдите покупателя, который оформит ипотеку в вашем же банке. Агентство недвижимости может с этим помочь. Ипотечный брокер агентства получит для покупателя одобрение ипотеки в нужном банке.

Эта схема сработает, если у банка есть услуга по передаче ипотеки. Она может называться «Ипотека в ипотеку», «Залог на залог», «Выкуп из-под залога», «Перезалог».

Если у банка есть такая услуга, и вы нашли покупателя, оформите продажу:

Получите одобрение банка на сделку.
Подпишите договор купли-продажи. Одновременно с этим банк подпишет с вашим покупателем кредитный договор.
Переоформите залог. Есть два варианта: при регистрации перехода права собственности на квартиру к покупателю внесите изменения в запись об ипотеке — смените залогодателя. Сам залог в этом варианте не меняется, обременение на квартире остается. Или получите от банка разрешение на снятие обременения и подайте его вместе с пакетом документов на переход права собственности. В этом случае производится сразу несколько регистрационных действий — переход права, регистрация права, снятие обременения и наложение нового от нового залогодателя. Ваш банк подскажет, как оформить документы.

Найдите покупателя, который готов воспользоваться этой услугой. Ее предлагают Абсолютбанк и банк ДОМ.РФ. Есть несколько отличий от предыдущего варианта: до того, как покупатель оформит ипотеку, вам предстоит подписать поручительство, что вы не откажетесь от сделки. И ваш покупатель будет платить повышенные проценты с оформления ипотеки до того, как сделка будет заключена и залог на квартиру будет оформлен на его банк.

Если вы нашли такого покупателя:

Подпишите с ним предварительный договор
Оформите поручительство, что не откажетесь от сделки
Дождитесь, когда покупатель оформит кредитный договор
Подайте заявление на полное досрочное гашение вашей ипотеки
Подпишите договор купли-продажи и получите деньги от покупателя
Погасите ипотеку
Переоформите залог на банк покупателя одновременно с подачей документов на регистрацию перехода права

Рефинансируйте кредит в другом банке. Другой банк может выдать вам целевой кредит на погашение ипотеки: вы сможете продать квартиру и из полученных денег тут же вернуть кредит. Сложность этого варианта – придется действовать быстро. Найти покупателя, подыскать банк, согласный рефинансировать ваш кредит, оформить все необходимые документы и уложиться в сроки.

Как правило, по договору рефинансирования с новым банком вы должны в течение 45 дней (или другого периода) оформить залог в пользу нового банка. Если не уложитесь в отведенное время, будете либо платить по повышенной ставке, либо должны будете вернуть займ досрочно. Поэтому оформлять рефинансирование нужно только когда у вас уже есть покупатель и вы назначили дату заключения договора купли-продажи.

Чем меньше времени пройдет от выдачи кредита до продажи квартиры и погашения, тем меньше вы заплатите по кредиту.

Не говорите банку, что рефинансируете ипотеку для продажи квартиры, иначе вам могут отказать. Банк хочет получить с вас проценты по кредиту, от краткосрочного кредита, который вы погасите через несколько дней, процентов почти не будет.

Если вы планируете рефинансировать ипотеку, чтобы продать квартиру, вот что нужно сделать: